Muchas veces los arrendadores solo se preocupan por las obligaciones de pago en un contrato de arrendamiento, pero que pasa si además de que el inquilino deje de pagar la renta, cuota de administración o servicios públicos domiciliarios, no quiera devolver el inmueble dado en arriendo.
En un contrato de arrendamiento, muchos son los riesgos que asume el arrendador al arrendar sin ningún tipo de garantías, pero tal vez, el riesgo más representativo en este tipo de relaciones consiste en que además de que le dejen de pagar la renta, no le quieran desocupar o restituir el inmueble.
En Colombia, si un inquilino no quiere restituir el inmueble en un contrato incumplido, al arrendador le toca obligatoriamente desplegar una serie de actividades que le pueden resultar como de “ciencia ficción”.A continuación, te explicamos las posibilidades que tiene el arrendador y que se resumen en: destinar dinero para abogados, no permitirse la renta y demás obligaciones, hasta cuando después de que un juez dicte sentencia se pueda recuperar el inmueble.
1. Promover un acuerdo conciliatorio:
Aunque la conciliación en estos procesos es voluntaria, el arrendador podrá convocar una audiencia de conciliación ante un centro de conciliación habilitado por el Ministerio de Justicia y de llegarse a un acuerdo de entrega con fecha y hora de esta, el arrendador podría contar en un tiempo corto para la devolución de su inmueble.
Ventajas
- En algunos centros de conciliación es gratuita y en los que no, su cuantía no es tan onerosa.
- De llegarse a un acuerdo es menor el tiempo que se toma en recuperarse el inmueble y si el inquilino incumple el acta, está presta merito ejecutivo, lo que quiere decir que con la simple acta podría iniciar la diligencia de entrega, la cual acorta los tiempos en comparación con los tiempos que toma un proceso judicial interpuesto desde el inicio.
Desventajas
- De no asistir el inquilino, al arrendador no le queda otra opción que iniciar un proceso judicial para restituir el inmueble.
Cuando hay un retraso en las obligaciones de pago (renta, cuotas de administración y servicios públicos domiciliarios) el arrendador a través del abogado puede iniciar un proceso de restitución, el cual se considera un proceso más expedito en comparación con otros procesos, pero como veremos, esto no es tan cierto.
Ventajas
- Es la única vía jurídica legal para restituir un inmueble, si el arrendador acude a vías de hecho o arbitrarias se expondría a riesgos o dolores de cabeza que pueden agrandar el problema.
Desventajas
- Es necesaria la intervención de un abogado el cual cobrará honorarios que en la mayoría de los casos se estiman por el doble del valor de la renta, por otro lado, el problema más agudo en este procedimiento es la demora del juzgado en fallar la sentencia, la cual puede estar aproximadamente en un tiempo no inferior a seis meses, han habido casos en los que un arrendador le ha tocado esperar años para poder recuperar su inmueble, esto sumado a los problemas para materializar la sentencia del juez o encontrarse con un paro judicial que agrave el tiempo de recuperación del inmueble.
Es por tal razón, que la cobertura de restitución de un inmueble en una póliza de arrendamiento es tan necesaria como las coberturas por el impago. Hay que resaltar que esta cobertura consiste en que, de presentarse un incumplimiento en el pago de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, la aseguradora iniciará el proceso de restitución del inmueble asumiendo los costos jurídicos y si es necesario, indemnizará la renta dejada de pagar por el inquilino por un periodo de hasta 36 meses.
Autor: Dr. Fabian Zabala – Director Jurídico.
