Después de un terremoto surge una pregunta inevitable: ¿el arrendatario debe continuar pagando el canon si el inmueble resultó afectado? La respuesta no puede construirse desde el interés de una sola parte.
14 Agosto 2026 Por Fabián Zabala Vega Gerente Legal-Central de Arrendamientos.
El arrendador espera recibir la renta, mientras que el arrendatario tiene derecho a utilizar un inmueble seguro y apto para vivir o desarrollar su actividad. El problema afecta a ambos y debe resolverse según las condiciones concretas del bien.
En el arrendamiento, el propietario concede temporalmente el uso y goce del inmueble y el arrendatario paga un precio por recibirlo. Por eso, el canon encuentra su justificación en la posibilidad real de utilizar el bien para el propósito convenido.
Sin embargo, la sola ocurrencia del terremoto no suspende automáticamente todos los contratos ni libera, de manera general, a todos los arrendatarios del pago. Lo determinante es establecer cómo quedó el inmueble y si todavía puede cumplir su finalidad.
Si existe destrucción total, el artículo 2008 del Código Civil establece que el arrendamiento expira. Desaparece el objeto del contrato y, con él, la posibilidad de seguir concediendo su uso y goce. Esto no elimina las obligaciones que se hubieran causado antes del terremoto.
La situación es más compleja cuando la afectación es parcial o temporal. El inmueble puede continuar físicamente en pie y, aun así, resultar inhabitable o inadecuado para su destino. Una afectación en la estructura, el acceso, los servicios esenciales o las zonas comunes puede impedir totalmente su utilización, aunque el daño material parezca limitado.
El artículo 1990 del Código Civil permite, según las circunstancias, considerar la terminación del contrato o una reducción del canon cuando el mal estado o la destrucción parcial impidan el uso convenido. Las partes también pueden acordar reparar el inmueble y conservar el contrato, reducir temporalmente el canon, suspender su cobro mientras exista una imposibilidad total de uso o terminar la relación cuando su finalidad haya quedado gravemente frustrada.
La habitabilidad no debe determinarse solamente por la percepción del arrendatario ni por la apariencia exterior del edificio. Se requieren informes de ingenieros, autoridades de gestión del riesgo, administraciones de propiedad horizontal o entidades competentes. En vivienda deberá establecerse si existen condiciones seguras de habitabilidad y, en inmuebles comerciales, si todavía puede desarrollarse la actividad para la cual fueron arrendados.
En conclusión, el terremoto no debe trasladar automáticamente toda la pérdida a una sola parte. No resulta razonable cobrar íntegramente por un inmueble que no puede utilizarse, pero tampoco suspender indefinidamente el pago cuando subsiste una utilidad relevante.
Si hay destrucción total, el contrato expira. Si la afectación es parcial o temporal, la solución deberá ser proporcional al uso disponible, la duración del daño y la posibilidad de reparación, siempre respaldada por evidencia técnica y buena fe contractual.
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